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Compra venta como cuerpo cierto – Significado y efectos

Marzo 4 de 2021

Lo que dicen los documentos no siempre coincide con la realidad.

Por lo general la extensión o área de un predio no siempre coincide con lo expresado en los planos, en la escritura pública o en la promesa de compraventa, y en razón a ello el legislador consciente de esas diferencias creó al figura de venta como cuerpo cierto que hace irrelevante la extensión que pueda tener el predio objeto de venta.

Cuando se compra una finca, por ejemplo, en la escritura puede decir que son 10 hectáreas, pero la realidad es que pueden ser 8 hectáreas, o incluso 12, situación que puede ser origen de conflictos evitables si la finca se vede como cuerpo cierto.

 

Venta de predio como cuerpo cierto.

La venta como cuerpo cierto está contemplada en el artículo 1889 del código civil que en su primer inciso señala:

«Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio.»

La cabida debe entenderse como la extensión del predio, y esta no es relevante, pues lo que importa es el cuerpo cierto que se acordó en la compraventa.

Así, cuando se vende un terreno o una casa, el comprador se desplaza al sitio y el vendedor le enseña qué es lo que está vendiendo, lo que comprende, que va de aquí hasta allá y de allá hasta acá, independientemente de la extensión que se indique en la escritura pública.

Luego de la compra, si el comprador constata que la extensión del predio comprado es menor a la que figura en la escritura, no puede reclamar absolutamente nada.

Y si el predio vendido resultar ser más extenso que lo dicho en la escritura, el vendedor no puede exigir que se le incremente el precio de venta, ni mucho menos que se le devuelva el terreno en exceso.

Venta de cuerpo con linderos.

 

También existe la venta en cuerpo cierto con señalamiento de linderos, donde el vendedor le indica al comprador  los linderos del terreno objeto de venta.

En tal caso se aplica lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 1889 del código civil:

«Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inciso del artículo precedente.»

Por ejemplo, Ramón vende una finca a Carlos indicándole los lineros que comprende la finca, y resulta que dentro de los linderos de la finca el hijo de Ramón tiene unas mejoras.

En tal caso, Ramón está obligado a entregarle esas mejoras a Carlos, pues están dentro de los linderos señalados en la compraventa, y si no puede hacerlo, Carlos tiene derecho a que se le disminuya el precio proporcionalmente, y si la diferencia de precio resulta superior al 10%, Carlos puede elegir entre aceptar la disminución de precios o desistir de la compraventa sin que se genere incumplimiento de su parte.

El hecho de que se haga señalamiento de linderos no afecta la calidad de cuerpo cierto acordado, de modo que la extensión sigue sin ser importante como lo señaló la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia 2244 del 25 de septiembre de 1997:

«Es de ver por lo demás, que tanto la venta efectuada por (…) a (…) como la que éste realizó a los actores (…) mediante las escrituras públicas anteriormente relacionadas, fueron de cuerpo cierto con señalamiento de sus respectivos linderos; particularidad con arreglo a la cual y lo que sobre el punto dispone el artículo 1889 del Código Civil trae como consecuencia que el vendedor esté obligado a "...entregar todo lo comprendido en ellos" (los linderos); texto legal cuya cabal hermenéutica ha llevado a  la Corte a precisar que "Cuando se vende un inmueble designando claramente sus linderos, la venta debe entenderse que se hizo como de " especie o cuerpo cierto y el vendedor queda obligado a entregar al comprador, sin alteración del precio, todo lo comprendido en los linderos, sea cual fuere la cabida del predio. Esto está de acuerdo con el artículo 1889 del C.C." (Sentencias de 10 de octubre de 1955, G.J. LXXXI, Pág. 399; 2 de junio de 1958, G.J. LXXXVIII. Pág. 102).

En consecuencia, las diferencias que se plantean en cuanto, a la extensión de los predios, pierde relevancia frente al estudio realizado.»

Como es casi imposible que la extensión real de un precio coincida con la consignada en las escrituras o en los planos, siempre se debe incluir una cláusula que indique la venta como cuerpo cierto para evitar que luego el comprador quiera buscar una rebaja del precio porque el predio comprado resultó ser menor en 30 centímetros cuadrados.

 

Fuente: Gerencia.com

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